L’idea di gestire il proprio condominio in autonomia — senza ricorrere necessariamente a un amministratore esterno — è sempre più diffusa, soprattutto in contesti di piccoli stabili o comunità abitative compatte. Questo modello, definito auto‑gestione condominiale , può rappresentare una soluzione interessante per chi desidera assumere un ruolo diretto nella gestione della vita comune, con un maggiore controllo sulle decisioni, le spese e la manutenzione. Tuttavia, prima di scegliere questa strada è importante sapere quando e come l’auto‑gestione funziona realmente , quali sono i requisiti formali e le responsabilità, e in quali casi invece la normativa obbliga alla nomina di un amministratore. Quando l'auto-gestione condominiale è consentita La possibilità di auto‑gestire un condominio non è sempre garantita: la normativa che disciplina la materia, infatti, prevede limiti chiari. In particolare, secondo l’interpretazione corrente del art. 1129 c.c., se le unità immobiliari superano un certo numero — generalmente otto — la nomina di un amministratore è obbligatoria . In pratica ciò significa che l’auto‑gestione può risultare una soluzione praticabile soprattutto per piccoli condomini, composti da poche unità abitative, dove la partecipazione diretta dei condomini può essere agevole e sostenibile. In questi casi l’assemblea dei condomini può decidere di non nominare un amministratore esterno, affidando la gestione a uno o più condomini “interni”. Questa scelta richiede però una assunzione consapevole di responsabilità: compiti quali la convocazione dell’assemblea, la gestione contabile, la riscossione dei contributi, la manutenzione delle parti comuni richiedono un impegno concreto e, spesso, competenze specifiche. Per questo motivo l’auto‑gestione è spesso consigliabile solo quando il contesto condominiale lo consente: poche unità, rapporti collaborativi tra condomini e disponibilità a condividere compiti e responsabilità in modo trasparente. Vantaggi e limiti dell'auto-gestione: cosa considerare Adottare un modello di auto‑gestione condominiale può portare diversi benefici rispetto a una gestione tradizionale: Controllo diretto e trasparenza : i condomini partecipano alle decisioni, accedono ai bilanci, alle spese e alle delibere, senza intermediari. Questo favorisce un rapporto di fiducia e consapevolezza. Riduzione dei costi di gestione : eliminando l’intermediazione di un amministratore esterno si possono risparmiare sulle parcelle e sulle spese correlate alla gestione professionale. Flessibilità e personalizzazione : il gruppo di condomini può adattare le regole di gestione, le manutenzioni e le priorità in base alle esigenze reali dello stabile, con maggiore agilità rispetto a una gestione standard. Tuttavia, l’auto‑gestione presenta anche limiti e criticità che è importante considerare con attenzione: Responsabilità e oneri amministrativi : chi assume il ruolo di amministratore “in casa” deve farsi carico di compiti gravosi come convocazione di assemblee, gestione della contabilità, riscossione contributi, manutenzioni. Questo richiede tempo, attenzione e buona organizzazione. Possibili conflitti tra condomini : la gestione condivisa può generare disaccordi su spese, priorità o modalità operative. Senza una figura neutrale, può essere difficile mediare divergenze. Limite numerico e normativo : come già detto, superata una certa soglia di unità abitative (oltre otto), la normativa impone la nomina di un amministratore esterno; in tali casi l’auto‑gestione non è ammissibile. In definitiva, l’auto‑gestione conviene quando il condominio è contenuto, i condomini cooperano e sono disposti a condividere compiti; in tutti gli altri casi, potrebbe risultare più sicura e sostenibile una gestione professionale. Come realizzare una auto-gestione efficace e responsabile Se i condomini decidono di adottare un modello di auto‑gestione, è importante seguire alcune buone pratiche per garantirne il funzionamento corretto e duraturo: Definire ruoli e responsabilità — Prima di tutto occorre scegliere uno o più condomini che assumeranno le funzioni di amministrazione, contabilità e convoca delle assemblee. Queste persone devono essere affidabili e trasparenti. Organizzare una contabilità chiara e trasparente — Tenere un rendiconto preciso di entrate e uscite, registrare le spese condominiali, conservare documentazione e rendiconti accessibili a tutti i condomini. Stabilire regole condivise e deliberare in assemblea — Ogni decisione su spese, manutenzioni o interventi va discussa e approvata collettivamente, con verbali chiari e trasparenti. Pianificare la manutenzione ordinaria e straordinaria — Anche in regime di auto‑gestione, è fondamentale monitorare lo stato delle parti comuni, degli impianti e degli edifici, programmando interventi preventivi per evitare emergenze. Favorire la comunicazione e la collaborazione tra condomini — La gestione condivisa richiede dialogo, fiducia e disponibilità al confronto; stabilire canali di comunicazione chiari e regolari aiuta a prevenire conflitti. Quando questi elementi sono presenti, l’auto‑gestione può rappresentare una modalità concreta, efficace e sostenibile per gestire un condominio, mantenendo trasparenza, controllo diretto, partecipazione attiva e costi contenuti. Conclusione L’auto‑gestione condominiale è un’opzione che può offrire vantaggi reali — soprattutto in contesti di piccoli stabili e condomini con pochi appartamenti — garantendo controllo, trasparenza e risparmio sui costi. Tuttavia, si tratta di un modello che comporta responsabilità, impegni pratici e richiede una buona dose di collaborazione tra condomini. Con una gestione attenta, un’organizzazione accurata e un approccio condiviso, l’auto‑gestione può funzionare in modo efficace e responsabile. Per condomini che preferiscono affidarsi a professionisti, invece, uno studio come Studio Del Buono è disponibile per offrire consulenza, gestione condominiale e supporto tecnico‑legale in ogni fase della vita dell’immobile. 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